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La location d’une exploitation agricole française

Photo : M. Tobias Schaeffer (Flickr, licence CC, image modifiée).

La location d’un bien à vocation agricole en France peut se faire selon les conditions du statut du fermage ou celles du bail emphytéotique définis tous les deux dans le Code rural.

Le statut du fermage

Le fermage est la « mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter ». Défini par le Code rural (ce passage est extrait de l’article L411-1 dudit code) et divers arrêtés préfectoraux, le statut du fermage arrête les droits et les obligations respectives des propriétaires bailleurs et des fermiers locataires (ou « preneurs »). Le contrat conclu entre eux est appelé un bail rural (le pluriel de « bail » est « baux »).

Un bail rural peut être écrit ou simplement verbal. L’acte sous seing privé est un bail devant être rédigé conformément au statut du fermage. Il est établi en trois exemplaires et peut être enregistré au centre des impôts. Cet enregistrement permet :

• d’établir une date exacte de prise d’effet du bail ;
• de bénéficier de taux réduits lors d’une acquisition ultérieure de ce foncier (pour bénéficier de droits réduits, il faut avoir réalisé deux ans de bail et exploiter depuis la même durée).

L’acte authentique est quant à lui réalisé par un notaire. Il n’est obligatoire que pour les baux d’une durée supérieure à douze ans.

Le bail verbal produit les mêmes effets qu’un bail écrit, mais en cas de contestation l’écrit est une preuve. Aussi en cas de bail verbal, le paiement des fermages doit se faire de préférence par chèque, afin d’être en mesure de justifier le titre onéreux.

L’état des lieux d’entrée. Il doit être réalisé avant la signature du bail. Il doit être établi contradictoirement et à frais commun au plus tard trois mois après l'entrée du preneur.

Le montant du fermage. Il doit être situé entre un minimum et un maximum fixés chaque année par arrêté préfectoral, en fonction de l’indice départemental des fermages. Il est fonction de la qualité des terres. En plus du prix du fermage, le propriétaire peut demander au fermier le remboursement de l’impôt foncier et des frais de chambre d’agriculture. Pour plus d’information, vous pouvez consulter la rubrique « Le fermage » du site Le-prix-des-terres.fr édité par le groupe des Safer (site en Français uniquement).

Le loyer d’une maison d’habitation doit être distinct de celui des terres. Il fluctue en fonction d’un indice de coût de la construction. Dans certains cas, une majoration du fermage est possible en cours de bail.

Durée, renouvellement et résiliation d’un bail rural. Le bail rural a une durée minimum de neuf années, que le bail initial soit d’une durée située entre neuf et dix-huit ans (article L411-5 du Code rural). La location est reconduite automatiquement pour neuf ans, sauf si le congé est donné au moins 18 mois avant l’expiration du bail. Si la durée du bail excède 18 années, il s'agit alors d'un bail dit à long terme, dont les conditions de renouvellement sont particulières.

Le non renouvellement du bail ne peut intervenir que sous certaines circonstances : défaut de paiement, dégradation du bien, reprise du bien par le propriétaire bailleur, à titre amiable ou non. Dans ce dernier cas, le bailleur doit remplir plusieurs conditions.

Avoir un copreneur ?

Si le propriétaire en est d’accord, le fermier locataire en place peut associer au bail un copreneur, qui aura également le statut d’exploitant agricole. Un nouveau bail est alors rédigé aux noms de tous les preneurs et signé par toutes les parties.



Le bail emphytéotique

Cet autre type de bail est étranger au statut du fermage (articles L451-1 et suivants du Code rural). En voici les principales caractéristiques :
• la jouissance du bien est consentie au preneur pour une durée comprise entre 18 et 99 ans et elle ne peut se renouveler par tacite reconduction ;
• le montant du loyer est inférieur à celui d’un bail relevant du statut du fermage ;
• le preneur a la possibilité de consentir une hypothèque sur le bien. Il peut même le céder ou le sous-louer à volonté ;
• toutes les charges d’entretien reviennent au preneur et le propriétaire n’a pas à dédommager le preneur pour les éventuelles améliorations apportées. Le preneur ne peut faire aucune opération sur le bien susceptible d’en diminuer la valeur.


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Dernière mise à jour de cette page : décembre 2013. Signaler un problème sur la page.

Lien(s) utile(s)

Où obtenir un modèle de bail rural ?
Un bail standard type est établi dans chaque département par la commission consultative des baux ruraux. Des modèles-types de baux sont disponibles :
- en chambre d’agriculture
- auprès des Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer)
- ou encore auprès des centres de gestion.

Le-prix-des-terres.fr est un site proposé par les Safer. Il permet d’accéder aux prix des biens agricoles et ruraux en France et à leurs évolutions, ainsi qu'à l'indice des fermages. Il permet également de commander nos publications en ligne.

Pour les particuliers ou collectivités locales bailleurs : découvrez la convention de mise à disposition (CMD).


 

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